Au Luxembourg, le Code de commerce range le courtage parmi les actes de commerce, et Guichet.lu précise que les entreprises qui réalisent des actes de commerce doivent disposer d'une autorisation d'établissement. L'apport d'affaires immobilier est une activité réglementée à part entière : autorisation, qualification et sanctions pénales en cas d'exercice sans autorisation. Côté impôts, une activité n'est commerciale au sens fiscal que si elle est indépendante, lucrative, permanente et ouverte au public, et la franchise de TVA couvre un chiffre d'affaires annuel jusqu'à 50.000 euros hors taxe.
Point clé : si vous mettez en relation un agent immobilier ou un promoteur avec une personne qui souhaite vendre ou louer un bien, vous exercez l'activité d'apporteur d'affaires immobilier. Elle demande une autorisation d'établissement et une qualification d'agent immobilier, et son exercice sans autorisation expose à des sanctions pénales.
Informations générales à jour au 26 septembre 2026, tirées des sources officielles citées. Elles ne remplacent pas l'avis d'un avocat ou d'un expert-comptable sur votre situation.
Le statut : activité commerciale et autorisation d'établissement
Le Code de commerce luxembourgeois répute actes de commerce « toute opération de banque, change, commission ou courtage », ainsi que toute entreprise « d'agences, bureaux d'affaires » (art. 2 du Code de commerce). Il réserve la qualité de commerçant à ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle (art. 1).
Guichet.lu précise que pour réaliser des activités commerciales ou prester des services commerciaux, le dirigeant doit disposer d'une autorisation d'établissement. Sont concernées les entreprises qui réalisent des actes de commerce au sens du Code de commerce, hors activités industrielles et services relevant des listes artisanales (Guichet.lu, activités et services commerciaux).
L'autorisation est délivrée si le dirigeant remplit les conditions légales d'honorabilité professionnelle, et l'entreprise doit disposer d'un lieu d'exploitation fixe au Luxembourg. Pour une entreprise individuelle, l'autorisation obtenue, le dirigeant s'affilie comme indépendant auprès du Centre commun de la sécurité sociale et s'inscrit à la TVA. En l'absence d'autorisation, des sanctions pénales et la fermeture provisoire de l'établissement peuvent être prononcées.
Si vous apportez des affaires de façon régulière, comme activité à part entière, vérifiez auprès de Guichet.lu si votre activité demande une autorisation avant de commencer.
L'apporteur d'affaires immobilier : une activité réglementée
Guichet.lu consacre une fiche à l'apporteur d'affaires immobilier, qui « met en relation un agent immobilier ou un promoteur immobilier avec toute autre personne qui souhaite vendre ou louer un bien immobilier ». Pour exercer, le dirigeant doit disposer d'une autorisation d'établissement (Guichet.lu, apporteur d'affaires immobilier).
Le demandeur justifie aussi d'une qualification : un certificat de réussite à l'examen final de la formation « Agent immobilier » organisée par la House of Training. La personne qui prouve une expérience professionnelle de 3 ans dans une fonction dirigeante auprès d'une entreprise luxembourgeoise autorisée dans le secteur immobilier n'a pas besoin de suivre cette formation.
La fiche prévoit des exceptions, notamment pour les propriétaires qui effectuent des opérations à titre non professionnel sur leurs propres biens, et pour les personnes qui agissent pour le compte de leur conjoint, de parents en ordre successible, de majeurs protégés ou de mineurs.
Le contrat : ce qu'il faut écrire
Même lorsque l'apport reste ponctuel, un accord écrit prouve la commission promise et limite la mission de l'apporteur. Il contient au minimum :
- les parties et le statut de l'apporteur : particulier, entreprise individuelle ou société, avec son autorisation d'établissement si elle est requise ;
- la mission : présenter des clients, sans négocier ni signer au nom de l'entreprise ;
- la commission : montant ou pourcentage, base de calcul hors TVA, déclencheur et délai de paiement ;
- la preuve de l'apport : date, nom du prospect, canal de transmission et durée de validité d'une présentation ;
- les données personnelles : l'apporteur ne transmet les coordonnées d'un prospect qu'avec son accord ;
- la durée, la résiliation et le sort des affaires en cours ;
- le droit applicable et le tribunal compétent.
Notre modèle de contrat d'apporteur d'affaires suit cette structure. Il contient des mentions françaises, comme le numéro SIREN : remplacez-les par le numéro d'immatriculation de l'entreprise au Registre de commerce et des sociétés, indiquez le droit luxembourgeois, puis faites relire le texte. Le guide du contrat d'apporteur d'affaires détaille chaque clause.
La commission
Fixez dans l'accord un pourcentage ou un forfait, la base de calcul hors TVA, l'événement qui rend la commission due (signature du client, facture ou encaissement) et le délai de paiement. Prévoyez son sort si le client annule, et sa durée pour un client récurrent.
En immobilier, vérifiez d'abord que l'apporteur dispose de l'autorisation d'établissement requise pour cette activité réglementée. Pour choisir le niveau de commission dans les autres secteurs, consultez notre guide des commissions d'apporteur d'affaires.
Fiscalité et déclarations
Impôt sur le revenu
L'entreprise individuelle ne supporte pas elle-même l'impôt : l'exploitant, qui exerce une activité commerciale en son nom propre, est imposé au titre de ses revenus. Selon Guichet.lu, une activité est commerciale au sens fiscal si elle remplit quatre critères : elle est indépendante, à but lucratif, exercée de manière permanente, ce qui exclut les actes isolés, et elle constitue une participation à la vie économique générale (Guichet.lu, impôt sur le revenu des personnes physiques).
Un apport isolé ne remplit donc pas le critère de permanence. Pour savoir dans quelle catégorie déclarer une commission ponctuelle, adressez-vous à l'Administration des contributions directes.
TVA
Est assujettie à la TVA toute personne qui accomplit, de façon indépendante et à titre habituel, des opérations relevant d'une activité économique. Les assujettis dont le chiffre d'affaires annuel hors taxe d'une année civile n'a pas dépassé 50.000 euros bénéficient d'une franchise de TVA. Ils restent tenus d'informer l'administration de leur chiffre d'affaires de l'année précédente (Guichet.lu, inscription à la TVA).
Attention aux opérations transfrontalières : en franchise, une déclaration de TVA reste due lorsque vous effectuez des services dont le lieu se situe dans un autre État membre de l'Union européenne, ou lorsque vous devenez redevable de la taxe pour des achats effectués à l'étranger.
Sécurité sociale
Le dirigeant d'une entreprise individuelle s'affilie comme indépendant auprès du Centre commun de la sécurité sociale après l'obtention de son autorisation d'établissement.
Cas particuliers
Apporteur immobilier établi en France, en Belgique ou en Suisse
Un professionnel de l'immobilier légalement établi en Suisse ou dans un pays de l'Espace économique européen peut exécuter des prestations de services de façon temporaire et occasionnelle au Luxembourg, sans autorisation d'établissement et sans notification préalable. Pour une activité plus régulière au Luxembourg, renseignez-vous sur l'autorisation d'établissement.
Apporteur particulier
Présenter un client une fois, sans en faire sa profession, ne fait pas de vous un commerçant au sens de l'article 1 du Code de commerce. En immobilier, vérifiez toutefois si l'une des exceptions de la fiche Guichet.lu vous concerne avant de percevoir une commission.
Plusieurs apporteurs pour un même client
Fixez une règle simple dans l'accord : le premier apport enregistré et encore valable ouvre droit à la commission, et un client déjà en relation avec l'entreprise n'y ouvre pas droit.
Conseil pro : gardez la preuve de chaque apport
La plupart des litiges portent sur l'identité de la personne qui a présenté le client et sur la date de cette présentation. Une plateforme comme Referaly horodate chaque recommandation, de l'envoi jusqu'au paiement de la commission.
Questions fréquentes
Faut-il une autorisation d'établissement pour être apporteur d'affaires au Luxembourg ?
Pour réaliser des activités commerciales ou prester des services commerciaux, le dirigeant doit disposer d'une autorisation d'établissement, et le Code de commerce range le courtage parmi les actes de commerce. L'apport d'affaires immobilier demande en plus une qualification.
Qu'est-ce qu'un apporteur d'affaires immobilier ?
C'est la personne qui met en relation un agent immobilier ou un promoteur immobilier avec toute autre personne qui souhaite vendre ou louer un bien immobilier. Cette activité demande une autorisation d'établissement.
Quelle qualification pour l'apport d'affaires immobilier ?
Le demandeur rapporte un certificat de réussite à l'examen final de la formation Agent immobilier organisée par la House of Training. Une expérience de 3 ans dans une fonction dirigeante d'une entreprise luxembourgeoise autorisée dans l'immobilier dispense de cette formation.
Un professionnel établi à l'étranger peut-il apporter des affaires immobilières au Luxembourg ?
Un professionnel de l'immobilier légalement établi en Suisse ou dans l'Espace économique européen peut exécuter des prestations de façon temporaire et occasionnelle au Luxembourg, sans autorisation d'établissement ni notification préalable.
L'apporteur doit-il facturer la TVA ?
Un assujetti dont le chiffre d'affaires annuel hors taxe n'a pas dépassé 50.000 euros bénéficie d'une franchise de TVA. Il doit tout de même informer l'administration de son chiffre d'affaires de l'année précédente.
Comment la commission est-elle imposée ?
L'exploitant d'une entreprise individuelle est imposé personnellement sur ses revenus. Une activité est commerciale au sens fiscal si elle est indépendante, lucrative, permanente et ouverte à un large public ; un apport isolé ne remplit pas le critère de permanence.